Gebäudeversicherung beim Hauskauf: Ab wann bist du versichert?

Kurz gesagt: Die Gebäudeversicherung des Verkäufers geht nicht beim Notartermin auf dich über, sondern erst mit deinem Eintrag ins Grundbuch. Dein Risiko beginnt aber schon beim Notar: Ab der Unterschrift bist du an den Kauf gebunden, ab der Übergabe trägst du auch rechtlich die Gefahr für das Haus. Bis zum Grundbucheintrag vergehen oft Monate, in denen der Versicherungsvertrag dem Verkäufer gehört. Diese Lücke schließt eine Differenzdeckung, die du ab dem Notartermin abschließen kannst. Ab dem Grundbucheintrag hast du dann genau einen Monat, um den übernommenen Vertrag zu kündigen.

Hier steht, was in welcher Reihenfolge passiert, was in den Kaufvertrag gehört, wie du die alte Police prüfst und warum die Versicherungssumme dabei der wichtigste Punkt ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Notartermin: Du bist an den Kauf gebunden. Eigentum und Versicherungsvertrag bleiben beim Verkäufer. Ab hier solltest du abgesichert sein.
• Übergabe: Mit Besitz, Nutzen und Lasten geht auch die Gefahr auf dich über (§ 446 BGB). Meist knüpft der Kaufvertrag die Übergabe an die Kaufpreiszahlung.
• Grundbucheintrag: Du wirst Eigentümer und trittst automatisch in die Gebäudeversicherung des Verkäufers ein (§ 95 VVG).
• Ein Monat ab Eintrag: So lange kannst du den übernommenen Vertrag kündigen, sofort oder zum Ende des Versicherungsjahres (§ 96 VVG).
• Die Lücke vom Notartermin bis zum Grundbucheintrag schließt du mit einer Differenzdeckung ab dem Notartermin. Dazu gehören zwei Punkte in den Kaufvertrag: Der Verkäufer hält seine Versicherung aufrecht und tritt dir seine Ansprüche ab.
• Versicherungssumme prüfen: Übernommene Verträge sind oft zu niedrig versichert oder kennen Umbauten nicht. Dann zahlt der Versicherer im Schaden nur einen Teil.

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Ab wann muss die Gebäudeversicherung laufen: Notartermin oder Grundbucheintrag?

Beides ist richtig, nur für verschiedene Fragen. Beim Hauskauf fallen drei Dinge auseinander, die man sonst für eins hält:

1. Wem gehört das Haus? Dir erst ab dem Eintrag im Grundbuch. Der Notartermin ist nur der Vertrag, nicht der Eigentumswechsel.
2. Wer trägt das Risiko? Rechtlich du ab der Übergabe (§ 446 BGB). Brennt das Haus danach ab, ist das dein Schaden, den Kaufpreis schuldest du trotzdem. Praktisch hängst du aber schon ab dem Notartermin drin: Du hast unterschrieben und willst dieses Haus.
3. Wem gehört der Versicherungsvertrag? Dem Verkäufer, bis du im Grundbuch stehst. Erst dann wechselt der Vertrag auf dich.

Zwischen Notartermin und Grundbucheintrag liegen oft mehrere Monate. In dieser Zeit hängt dein Kauf an einem Haus, dessen Versicherung jemand anderem gehört. Das ist die Versicherungsfalle beim Hauskauf.

• Du bist gebunden
• Rechtlich dein Risiko
• Differenzdeckungschließt beides

1. Tag 0NotarterminKaufvertrag beurkundet. Ab jetzt bist du an den Kauf gebunden. Eigentum und Versicherungsvertrag bleiben beim Verkäufer.Ab hier schützt dich die Differenzdeckung
2. Nach einigen WochenKaufpreis fälligDer Notar teilt mit, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Du überweist, die Bank zahlt das Darlehen aus.Dein Kauf hängt am Haus, der Vertrag nicht
3. Mit der ZahlungÜbergabeSchlüssel, Besitz, Nutzen und Lasten gehen auf dich über, und damit die Gefahr (§ 446 BGB). Der Versicherungsvertrag gehört weiter dem Verkäufer.Jetzt auch rechtlich dein Risiko, sein Vertrag
4. Wochen bis Monate späterGrundbucheintragDu wirst Eigentümer. Die Gebäudeversicherung geht automatisch auf dich über (§ 95 VVG). Jetzt dem Versicherer melden (§ 97 VVG).
5. Eintrag + 1 MonatKündigungsrecht endetBis dahin kannst du den übernommenen Vertrag kündigen, sofort oder zum Ende des Versicherungsjahres (§ 96 VVG). Die Frist läuft ab dem Eintrag, nicht ab dem Brief vom Notar.

Die Abstände sind typische Größenordnungen. Wann der Kaufpreis fällig wird und wann die Übergabe ist, regelt dein Kaufvertrag. Umschreiben kann das Grundbuchamt erst, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Wie lange es dann noch dauert, ist von Amt zu Amt verschieden.

Wer hat was wann? Eigentum, Risiko, Vertrag und Beitrag

Die Tabelle zeigt, warum die ganze Zeit bis zum Grundbucheintrag heikel ist: Ab dem Notar hängt dein Kauf am Haus, ab der Übergabe trägst du auch rechtlich das Risiko. Der Vertrag und das Geld aus dem Vertrag bleiben beim Verkäufer.

• Verkäufer
• Du
• Du bist gebunden
• Rechtlich dein Risiko

Frage	Notartermin bis Übergabe	Übergabe bis Grundbucheintrag	Ab Grundbucheintrag
Wem gehört das Haus?	Verkäufer	Verkäufer	Du
Wer trägt das Risiko bei Feuer, Sturm, Wasser?	Verkäuferrechtlich; gebunden bist du schon	Du§ 446 BGB	Du
Wem gehört der Versicherungsvertrag?	Verkäufer	Verkäufer	Du§ 95 VVG
An wen zahlt der Versicherer im Schaden?	Verkäufer	Verkäuferan dich sicher nur mit Abtretung	Du
Wer zahlt den Beitrag?	Verkäufer	Verkäuferdu erstattest anteilig, wenn der Kaufvertrag es so regelt	Dulaufendes Jahr: ihr beide
Wer kann den Vertrag kündigen?	Verkäufer	Verkäuferdagegen schützt nur der Kaufvertrag	Du1 Monat Sonderkündigung
Was dich absichert	Differenzdeckung	Differenzdeckungplus Abtretung im Kaufvertrag	Dein Vertrag

Die Lücke zwischen Notartermin und Grundbucheintrag

Solange der Verkäufer seinen Vertrag ordentlich weiterführt und nichts passiert, merkst du von der Lücke nichts. Teuer wird es, wenn etwas davon nicht klappt:

• Das Haus brennt vor der Übergabe ab. Rechtlich trägt bis zur Übergabe meist noch der Verkäufer die Gefahr. Ob du dann noch zahlen musst, wie viel, oder ob du vom Kauf zurücktreten kannst, klärt im Zweifel ein Gericht, und das dauert. Selbst wenn du recht bekommst: Ein Haus hast du dann nicht.
• Der Verkäufer zahlt nicht mehr. Er hat sein Geld, das Haus ist für ihn erledigt, die Beitragsrechnung landet ungeöffnet im Altpapier. Nach Mahnung kann der Versicherer leistungsfrei werden (§ 38 VVG).
• Der Verkäufer kündigt. Wer glaubt, „das Haus ist ja verkauft“, kündigt gern zum Ablauf. Läuft das Versicherungsjahr vor deinem Grundbucheintrag ab, steht das Haus ohne Schutz da. Ohne Vereinbarung im Kaufvertrag muss der Verkäufer die Versicherung nicht aufrechterhalten, und er muss dich auch nicht ungefragt informieren (BGH, Urteil vom 20.03.2020, V ZR 61/19).
• Der Versicherer zahlt an den Verkäufer. Bis zum Grundbucheintrag ist er der Versicherungsnehmer, der Anspruch aus einem Schaden davor gehört ihm (BGH, Urteil vom 16.09.2016, V ZR 29/16). Dein Interesse ist nach der Rechtsprechung zwar ab der Übergabe im Zweifel mitversichert, über die Leistung verfügt aber er. Ohne Abtretung im Kaufvertrag musst du dein Geld bei ihm einfordern, im Zweifel vor Gericht.
• Das Haus steht leer. Du renovierst vor dem Einzug, keiner heizt, keiner schaut nach. Längerer Leerstand kann eine Gefahrerhöhung sein, die gemeldet werden muss. Und im Winter gilt: Heizung an oder Wasser ab, sonst gibt es Ärger nach dem Frostschaden.
• Die Police war schon vorher schlecht. Zu niedrige Summe, Bausteine abgewählt, Umbauten nie gemeldet. Das erbst du mit, und zwar schon in der Lücke.

Die gute Nachricht: Für genau diese Zeit gibt es eine Lösung.

Die Lösung: Differenzdeckung ab dem Notartermin

Eine Differenzdeckung schließt du als Käufer ab dem Notartermin ab. Sie springt dort ein, wo die Versicherung des Verkäufers nicht oder nicht ausreichend zahlt: weil sie gekündigt oder nicht bezahlt wurde, weil die Versicherungssumme zu niedrig ist oder weil Gefahren fehlen. Damit hängst du nicht mehr allein am Vertrag des Verkäufers und an seiner Zuverlässigkeit.

Warum das mehr ist als eine Formalie: Brennt das Haus zwischen Notartermin und Übergabe ab, musst du den Kaufpreis rechtlich vielleicht nicht oder nicht ganz zahlen. Geholfen ist dir damit wenig. Gerade in Hamburg und im Umland ist man froh, überhaupt ein Haus gefunden zu haben. Dann willst du das Grundstück trotzdem nutzen und dort neu bauen. Dafür brauchst du Geld aus einer Versicherung, keinen Rechtsstreit mit dem Verkäufer.

Ohne Differenzdeckung

• Du hängst an Vertrag, Summe und Zahlungsmoral des Verkäufers.
• Die Leistung geht an den Verkäufer, an dich nur mit Abtretung.
• Lücken der alten Police sind deine Lücken.
• Vor der Übergabe: Streit über Kaufpreis und Rücktritt statt Wiederaufbau.

Mit Differenzdeckung

• Eigener Schutz ab dem Tag der Unterschrift beim Notar.
• Springt ein, wo die alte Police nicht oder zu wenig zahlt.
• Du kannst das Haus wieder aufbauen und das Grundstück nutzen.
• Nach dem Grundbucheintrag wechselst du ohne Lücke in deinen eigenen Vertrag.

Nicht jeder Versicherer bietet eine Differenzdeckung für Käufer an, und die Bedingungen unterscheiden sich. Wir wissen, wo es sie gibt, und richten sie passend zu deinem Kauf ein.

Die Differenzdeckung ersetzt den Kaufvertrag nicht. Die beiden Punkte im nächsten Abschnitt gehören trotzdem hinein, denn je besser die Versicherung des Verkäufers bis zum Grundbucheintrag läuft, desto seltener muss deine Deckung überhaupt einspringen.

Was zur Gebäudeversicherung in den Kaufvertrag gehört

Den Vertrag formuliert der Notar. Die meisten Kaufverträge enthalten schon eine Regelung zur Gebäudeversicherung. Lies sie im Entwurf nach und sprich den Notar vor dem Termin an, wenn einer dieser Punkte fehlt:

Die übernommene Police prüfen, am besten vor dem Notartermin

Du übernimmst den Vertrag des Verkäufers so, wie er ist. Was er vor zwanzig Jahren abgeschlossen und seitdem nie angefasst hat, ist ab dem Grundbucheintrag deins. Deshalb gilt: Unterlagen anfordern, sobald die Kaufentscheidung steht, und prüfen, solange du noch verhandeln kannst.

• Aktueller Versicherungsschein mit allen Nachträgennicht die alte Rechnung, sondern der letzte Stand
• Versicherungsbedingungen und Klauselnwelche VGB, welches Jahr
• Letzte Beitragsrechnung und Zahlungsnachweisdamit nichts offen ist
• Schäden der letzten fünf JahreVorschäden beeinflussen jedes neue Angebot
• Berechnung der VersicherungssummeWertermittlungsbogen oder Angaben zur Wohnfläche
• Umbauten und Modernisierungen mit JahrDach, Leitungen, Heizung, Elektrik, Anbau, Dachausbau
• Technik am und im HausPhotovoltaik, Wärmepumpe, Wallbox, Öltank
• Name des Versicherers und Vertragsnummerfür die Anzeige des Eigentümerwechsels

Die Versicherungssumme: Ist das Haus richtig versichert?

Eine Gebäudeversicherung zahlt nach einem Schaden das, was die Reparatur oder der Wiederaufbau heute kostet. Dafür muss die Versicherungssumme zum Haus passen. Ist sie zu niedrig, liegt eine Unterversicherung vor. Dann kürzt der Versicherer jeden Schaden im selben Verhältnis, auch den kleinen (§ 75 VVG).

Was der Wiederaufbau heute kosten würde600.000 €

Was im Vertrag versichert ist (Dachausbau und Anbau nie gemeldet)450.000 € = 75 %

Leitungswasserschaden: 80.000 €Versicherer: 60.000 €Du: 20.000 €

Versichert sind 75 Prozent des Werts, also zahlt der Versicherer 75 Prozent des Schadens. 20.000 Euro zahlst du selbst, obwohl der Schaden weit unter der Versicherungssumme liegt.

Die meisten Verträge rechnen heute auf eine von zwei Arten:

• Versicherungssumme 1914: Der Wert des Hauses wird in Preisen von 1914 angegeben und jedes Jahr mit dem Anpassungsfaktor hochgerechnet. Das funktioniert nur, wenn die Ausgangssumme stimmt. Wurde sie geschätzt und nie nachgerechnet, rechnet der Faktor einen falschen Wert jedes Jahr sauber weiter.
• Wohnflächenmodell: Der Versicherer rechnet nach Quadratmetern, Bauart und Ausstattung und verzichtet dafür auf den Einwand der Unterversicherung. Dieser Verzicht gilt aber nur, wenn die Angaben stimmen. Hat das Haus 40 Quadratmeter mehr, weil das Dachgeschoss ausgebaut wurde, kann der Verzicht wegfallen.

Wie sich der Beitrag über die Jahre entwickelt und was der Anpassungsfaktor macht, steht in unserem Beitrag zur Erhöhung der Wohngebäudeversicherung.

Was wir in übernommenen Verträgen immer wieder finden

Wenn wir Gebäudeversicherungen von neuen Kunden übernehmen, stimmt erstaunlich oft etwas nicht. Selten ist es Absicht. Meist hat sich das Haus verändert, und der Vertrag ist stehen geblieben. Das sind die Klassiker:

1. Versicherungssumme zu niedrigDie Summe 1914 stammt aus einer Schätzung beim Bau oder beim letzten Kauf und wurde nie überprüft.Kürzung jedes Schadens im Verhältnis (§ 75 VVG).
2. Umbauten nie gemeldetDachausbau, Anbau, Wintergarten, neues Bad, Fußbodenheizung, hochwertige Küche: Das Haus ist mehr wert als im Vertrag steht.Unterversicherung, der Unterversicherungsverzicht kann entfallen.
3. Gefahren fehlenKein Elementarschutz gegen Starkregen und Rückstau. Manchmal ist sogar Sturm und Hagel oder Leitungswasser abgewählt, um Beitrag zu sparen.Der Schaden ist schlicht nicht versichert.
4. Uralte BedingungenVerträge nach VGB 88 oder älter: keine grobe Fahrlässigkeit, keine Ableitungsrohre auf dem Grundstück, kein Überspannungsschaden.Lücken genau bei den häufigen Schäden.
5. Nebengebäude und Technik fehlenGarage, Carport, Gartenhaus, Photovoltaik, Wärmepumpe oder Wallbox stehen nicht im Vertrag.Nicht oder nur bis zu einer kleinen Summe versichert.
6. Nutzung stimmt nichtEinliegerwohnung vermietet, Büro oder Praxis im Haus, Leerstand während der Renovierung.Gefahrerhöhung, im Schaden drohen Kürzungen.

Hat das Haus ein Reetdach? Dann muss der Vertrag das Reet ausdrücklich kennen, und die Summe muss den Reetdachdecker bezahlen. Mehr dazu: Reetdachhaus versichern.

Sonderkündigungsrecht: behalten oder wechseln?

Mit dem Grundbucheintrag bekommst du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 96 Abs. 2 VVG). Das musst du wissen:

• Frist: ein Monat ab dem Erwerb, also ab dem Tag der Eintragung. Wusstest du nichts von der Versicherung, läuft der Monat ab dem Tag, an dem du davon erfährst.
• Achtung: Die Frist richtet sich nach dem Eintrag, nicht danach, wann dich die Nachricht vom Notar oder vom Grundbuchamt erreicht. Frag nach dem Datum, sobald die Umschreibung beantragt ist.
• Zeitpunkt: Du kannst mit sofortiger Wirkung oder zum Ende des laufenden Versicherungsjahres kündigen.
• Beitrag: Kündigst du, schuldet der Verkäufer den Beitrag für das laufende Versicherungsjahr, nicht du (§ 96 Abs. 3 VVG). Was ihr im Kaufvertrag zur Aufteilung vereinbart habt, gilt zwischen euch weiter.
• Verpasst? Dann läuft der Vertrag normal weiter und du kannst nur noch zum regulären Ablauf kündigen, meist mit drei Monaten Frist.
• Der Versicherer darf auch: Er kann dir innerhalb eines Monats, nachdem er vom Verkauf erfahren hat, mit einem Monat Frist kündigen (§ 96 Abs. 1 VVG). Selten, aber bei Häusern mit vielen Vorschäden kommt das vor.

Die wichtigste Regel: Kündige nie, bevor der neue Vertrag schriftlich zugesagt ist. Ein Haus ohne Gebäudeversicherung ist ein Risiko, das du nicht eingehen willst, und deine Bank auch nicht.

Ob sich der Wechsel lohnt, hängt nicht nur am Preis. Ein alter Vertrag kann günstig aussehen, weil er wenig leistet. Ein guter Vertrag stimmt bei Summe, Bausteinen und Bedingungen. Genau das vergleichen wir für dich über mehr als 100 Gesellschaften.

Den Eigentümerwechsel beim Versicherer melden

Verkäufer oder Käufer müssen dem Versicherer den Verkauf unverzüglich anzeigen (§ 97 VVG). Wird das versäumt, kann der Versicherer unter bestimmten Umständen leistungsfrei sein, wenn ein Schaden später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte eingehen müssen. Verlass dich nicht darauf, dass der Verkäufer daran denkt. Melde den Wechsel selbst, mit Datum der Eintragung, Vertragsnummer und deiner Bankverbindung. Bist du Kunde bei uns, übernehmen wir das.

Was die Bank bei der Finanzierung verlangt

Finanzierst du den Kauf, will die Bank einen Nachweis über die Gebäudeversicherung sehen, oft schon vor der Auszahlung. Häufig verlangt sie eine Bestätigung des Versicherers, dass sie als Grundpfandgläubigerin bekannt ist (Sicherungsbestätigung). Das geht für den übernommenen Vertrag ebenso wie für einen neuen. Ist die Bank beim Versicherer angemeldet, muss er sie für die Feuerversicherung informieren, wenn Beiträge offen sind (§ 142 VVG). Wichtig ist nur, dass du es nicht erst eine Woche vor der Zahlung klärst.

Was du beim Hauskauf außerdem regeln solltest

Die Gebäudeversicherung ist der größte Posten, aber nicht der einzige:

• Hausratversicherung umziehen: Während des Umzugs sind in der Regel beide Wohnungen versichert, die alte nur für eine begrenzte Zeit. Melde den Umzug vorher und prüf die Versicherungssumme. Ein Haus hat meist mehr Fläche und mehr Inhalt als die alte Wohnung.
• Haftpflicht: Ein selbst bewohntes Einfamilienhaus ist in einer guten Privathaftpflicht meist mitversichert. Vermietest du eine Einliegerwohnung oder kaufst du ein Mehrfamilienhaus, brauchst du eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
• Öltank: Steht im Keller oder im Garten ein Heizöltank, brauchst du eine Gewässerschadenhaftpflicht. Kleine Tanks sind in manchen Privathaftpflicht-Tarifen eingeschlossen, größere fast nie.
• Umbau vor dem Einzug: Für größere Bauarbeiten brauchst du eine Bauherrenhaftpflicht. Viele Privathaftpflicht-Tarife schließen Bauvorhaben bis zu einer bestimmten Bausumme ein. Und denk daran: Was du umbaust, gehört danach in die Gebäudeversicherung.
• Elementarschutz: Starkregen und Rückstau treffen auch Häuser weit weg von Elbe und Alster. Ist kein Elementarbaustein im Vertrag, ist jetzt der Moment, ihn aufzunehmen.

Bäume auf dem Grundstück? Dann lies auch, wer zahlt, wenn ein Baum aufs Nachbarhaus fällt.

Dein Fahrplan beim Hauskauf

1. Sobald die Kaufentscheidung steht: Versicherungsschein, Bedingungen und Schadenliste vom Verkäufer anfordern.
2. Vor dem Notartermin: Police prüfen lassen und Vergleichsangebote einholen. Die Differenzdeckung ab dem Notartermin einrichten. Den Kaufvertragsentwurf auf die Punkte zur Gebäudeversicherung lesen.
3. Vor der Kaufpreiszahlung: Klären, welchen Versicherungsnachweis die Bank braucht. Zahlung des laufenden Beitrags nachweisen lassen.
4. Ab der Übergabe: Das Haus im Blick behalten, besonders bei Leerstand und im Winter. Hausrat-Umzug melden.
5. Nach dem Grundbucheintrag: Eigentümerwechsel dem Versicherer melden. Innerhalb eines Monats entscheiden: behalten, anpassen oder wechseln.
6. Nach dem Umbau: Neue Wohnfläche, Ausstattung und Technik in den Vertrag aufnehmen.

Fazit

Beim Hauskauf denkt man an Finanzierung, Notar und Umzugskarton, die Gebäudeversicherung läuft irgendwie mit. Sie läuft auch mit, nur eben mit allen Fehlern des Vorbesitzers und mit einer Lücke vom Notartermin bis zum Grundbucheintrag. Wer die Police vor dem Notartermin prüft, sich ab dem Notartermin mit einer Differenzdeckung absichert, zwei Punkte in den Kaufvertrag schreiben lässt und die Monatsfrist nach der Eintragung nutzt, ist auf der sicheren Seite.

Schick uns den Versicherungsschein des Verkäufers. Wir sagen dir ehrlich, ob du ihn behalten kannst, was angepasst werden muss oder ob ein neuer Vertrag besser ist.

Alles zur Wohngebäude- und Hausratversicherung findest du auf unserer Themenseite.